Un droit sans garantie

Dans le Code civil suisse (CC), le droit successoral prévoit que les immeubles doivent être attribués aux cohéritiers à leur valeur vénale. Font exception les entreprises et immeubles agricoles, pour lesquels le CC stipule que leur imputation est réglée par les dispositions idoines de la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR).

Le droit foncier protège les héritiers contre les abus

Le droit foncier régit le droit de préemption de la parenté, en faisant bénéficier de prix préférentiels les descendants qui exploitent eux-mêmes et les autres parents disposant du droit d’emption. Pour éviter qu’un reprenant revende avec bénéfice un immeuble acquis au prix préférentiel sans partager ledit bénéfice avec le vendeur ou les cohéritiers, ces derniers doivent être protégés.

Le droit foncier prévoit donc le droit au gain légal, pour autant que la remise de l’exploitation ait lieu dans le cadre du partage successoral.

Etablissement d’un contrat du vivant de l’exploitant

En cas de remise de l’entreprise du vivant de l’exploitant, le droit au gain doit faire l’objet d’un contrat pour que les cohéritiers puissent le faire valoir plus tard. Le droit précité existe en principe pendant 25 ans, mais les parties peuvent le modifier, le raccourcir ou le prolonger par contrat dans le cadre du partage successoral ou de la remise d’exploitation. Entrent dans le cadre de ce droit les bénéfices résultant de l’abandon de l’usage agricole ou générés par des activités non agricoles utilisant le bien immobilier. En vertu de cette disposition, l’affermage agricole ne constitue pas une source de gain.

Une aliénation n’est pas une simple vente

La LDFR mentionne un certain nombre de situations constituant une aliénation, sans que l’immeuble soit effectivement vendu. Si une aliénation (ou une mesure considérée comme équivalente) permet de réaliser ultérieurement un gain plus élevé que celui généré par l’exploitation agricole, les ayants droit peuvent en exiger une partie. Le calcul du gain éventuel est soumis à de nombreuses dispositions et conditions (voir encadré).

Actes donnant lieu au droit au gain : limite parfois floue

Il n’est pas aisé de savoir quelles actions donnent lieu à un droit au gain ; il convient donc de se poser la question. Rentrent de manière univoque dans cette catégorie par exemple les actes suivants : classement dans une zone à bâtir (à l’exception des aires environnantes nécessaires à l’exploitation), ventes réelles, établissement d’un droit de superficie pour une halle de stockage non agricole ou extraction de ressources naturelles comme le gravier. En revanche, il est plus difficile de catégoriser les actions qui génèrent un revenu plus élevé que l’activité agricole ou un revenu supplémentaire non agricole.

Il s’agit notamment des gains obtenus dans les cas suivants : location (à des tiers) d’une remise pour abriter un bateau, une caravane ou un camping-car ; location d’une vieille étable comme atelier technique ou fournil ; pose d’une antenne de téléphonie mobile dans ou sur le bâtiment ; exploitation de panneaux solaires par des tiers ou offre de places de stationnement pour camping-cars. Toutes ces situations laissent une certaine marge d’interprétation.

Le droit au gain est souvent annulé par les déductions

En cas de désaffectation, le montant du gain ne peut souvent pas être déterminé immédiatement. Selon la LDFR, il doit correspondre au revenu annuel possible d’une utilisation non agricole multiplié par vingt. Pour le calcul du gain effectif, on déduit du revenu issu de l’utilisation non agricole le revenu généré par l’utilisation agricole avant la désaffectation.

Un gain n’entraîne pas automatiquement l’obligation de payer une partie de ce-lui-ci au vendeur, si ce dernier vit encore, ou aux héritiers après son décès. Dans certaines conditions, des déductions peuvent être appliquées (voir encadré sur les déductions). S’il ne reste plus rien du gain après toutes les déductions, il n’y a plus d’obligation de partage. C’est en général le cas pour les petits gains.