La location d’une forêt n’empêche pas de faire du bois

La question du partage d’un immeuble agricole se pose souvent lors de la remise de l’exploitation. Nombre de situations sont possibles : les parents souhaitent garder la propriété de la maison d’habitation, ou alors, le père voudrait conserver la forêt après sa retraite, avec la bénédiction de la génération suivante. Dans le quotidien des services de vulgarisation, il s’agit de poulaillers, de porcheries, d’écuries pour chevaux en pension, de vergers et de vignes, de prairies ou de bâtiments d’alpage, qui ne sont plus exploités à des fins agricoles.

Exceptions possibles au cas par cas

L’analyse diffère en fonction de la qualification de la propriété foncière du point de vue du droit foncier rural. Si l’objet est une entreprise agricole au sens du droit foncier rural, l’interdiction de partage matériel est applicable. S’il s’agit seulement d’un immeuble agricole, c’est l’interdiction de morcellement qui entre en jeu (voir encadré ci-dessous).

L’interdiction de partage matériel protège l’entreprise dans son unité et en garantit la continuité. En vertu du droit fédéral, une entreprise agricole existe si, outre d’autres exigences légales, elle compte au minimum une unité de main-d’œuvre standard (UMOS). Les cantons ont la faculté d’abaisser cette limite à 0,6 UMOS. L’interdiction signifie que la forêt doit être remise avec l’entreprise agricole et ne peut donc pas en être séparée.

Il y a toutefois des cantons qui permettent quand même un partage matériel, par exemple quand seule une partie de la forêt doit être séparée et que cette dernière reste en majorité acquise à l’entreprise. Une autre possibilité, c’est l’acquisition d’un autre immeuble agricole pour compenser la séparation de la forêt.

La distance usuelle dans la localité est variable

Seuls peuvent être séparés d’une entreprise (partage matériel) les immeubles situés hors du rayon d’exploitation usuel dans la localité. Dans ce domaine, les pratiques diffèrent d’un canton à l’autre. Dans une région avec des exploitations purement herbagères, la distance est la plupart du temps plus courte que dans une région avec des exploitations de grandes cultures avec des parcelles d’une surface plus élevée. Le rayon d’exploitation usuel peut donc varier de 4 à 9 km.

Dans une affaire lucernoise, le Tribunal fédéral a récemment fixé la distance à 5,4 km. Lorsqu’une entreprise possède un immeuble agricole très éloigné du centre d’exploitation, une séparation est possible lors de la remise du domaine, ou n’est pas nécessaire parce que l’immeuble considéré n’était pas un élément de l’entreprise (voir exemples en encadré ci-dessus). Dans un autre cas, la vente d’une parcelle de vigne faisant partie d’une exploitation laitière a été autorisée parce que l’argent devait servir à l’agrandissement de la stabulation.

Risque de conflit et réserve d’utilisation

Souvent, un souhait concernant le logement ou la maison est exprimé par le vendeur. D’après les autorités d’exécution de l’aménagement du territoire et le Tribunal fédéral, jusqu’à trois logements sont nécessaires à l’exploitation. S’il y en a davantage, il se peut que l’autorisation soit donnée de séparer une maison ou un logement de l’entreprise sous forme de propriété par étage.

Un logement séparé de l’entreprise peut aboutir à la conséquence inverse de celle recherchée lors d’une demande de permis de construire ultérieure, car il existe désormais une maison d’habitation étrangère à l’entreprise à proximité des stabulations (respect d’une distance minimale en raison des immissions).

Toute séparation d’un objet affaiblissant généralement l’entreprise, il faut toujours bien y réfléchir. Par ailleurs, des réserves d’utilisation de parcelles ou de petites étables peuvent provoquer ultérieurement des conflits. Louer plutôt que vendre l’objet considéré est donc plus simple et facilite la résolution d’un éventuel litige.

Interdiction de morcellement pour les immeubles isolés

Si la propriété porte sur plusieurs immeubles agricoles ne constituant pas dans leur ensemble une entreprise agricole, l’interdiction de morcellement s’applique. En d’autres termes, ces immeubles peuvent être vendus séparément à plusieurs acheteurs. L’interdiction de partage matériel ne s’applique pas.

Le morcellement d’un immeuble est possible, mais les surfaces minimales doivent être respectivement de 15 ou 25 ares. Si l’inscription dans le registre foncier établit que l’immeuble a été constitué grâce à un remaniement parcellaire ou à une mesure d’amélioration foncière, son morcellement est interdit.

Ne pas oublier les conséquences fiscales

Il existe certes de nombreuses possibilités, mais elles ne sont pas toutes vraiment bonnes pour le devenir d’une exploitation : il convient de procéder à une pesée d’intérêts minutieuse et réfléchir à long terme ; en particulier, il faut impérativement clarifier au préalable les conséquences fiscales de toute action. Ainsi, en séparant une maison d’habitation de l’entreprise, il se produit un transfert de la fortune commerciale vers la fortune privée. Il s’ensuit que la différence entre la valeur vénale et les coûts d’investissement (valeur comptable plus amortissements cumulés) est soumise dans la plupart des cantons à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales.