Verhandeln, bis es funkt

Aktuell werden von den Mobilfunkanbieterinnen vielerorts Antennenanlagen umgerüstet und neue Sendemasten aufgestellt. Viele Landwirtinnen und Landwirte und sonstige Grundeigentümer, die Antennen auf ihrem Grundstück stehen haben und ihre Verträge vor 10 bis 15 Jahren abgeschlossen haben, sind zurzeit in Verhandlungen mit Mobilfunkanbieterinnen. Oftmals verhandelt der Landwirt oder die Landwirtin aber nicht direkt mit einem der genannten Mobilfunkunternehmen, sondern mit dazwischen geschalteten Tochtergesellschaften. Diese zeichnen sich als Unterhändlerinnen für die vertragliche Absicherung der Antennenstandorte mittels Miet- oder Baurechtsverträgen verantwortlich.

Den Standort als Verhandlungstrumpf ausspielen

Die Höhe der jährlichen Entschädigung, welche jeweils in der Form einer jährlichen Abgeltung ausgerichtet wird, ist unter anderem abhängig vom konkreten Standort und deren Wichtigkeit für die Betreiberin. Verbindliche Entschädigungsempfehlungen gibt der Schweizer Bauernverband im Bereich von Schächten, erdverlegten Leitungen, Masten und elektrischen Freileitungen heraus, nicht aber im Bereich kompletter Mobilfunkanlagen.

Eine Richtschnur für Verhandlungen bei Antennenanlagen auf Gebäuden kann jedoch der regional übliche Mietzins für eine Zweizimmerwohnung sein. Bewegt sich die von der Mobilfunkanbieterin offerierte Entschädigung unter dem genannten ortsüblichen Jahresmietzins, sollte genauer hingeschaut und nicht einfach blind das erst beste Angebot unterschrieben werden. Allenfalls lohnt sich auch der Beizug einer Fachperson zur Beratung und Verifizierung des Entschädigungsangebotes.

Zusätzlich zur jährlichen Entschädigung ist es ebenso üblich, dass dem Grundeigentümer beim Vertragsabschluss eine einmalige Umtriebsentschädigung vergütet wird. Schliesslich sollen auch die Umtriebe des Grundeigentümers für die Vertragsverhandlungen und eine allfällige Vertragsprüfung durch eine Fachperson abgegolten sein. Hinsichtlich der Entschädigungsfragen zeigt sich immer wieder, dass es sich lohnt, hart zu verhandeln und nicht schon beim ersten Angebot klein beizugeben.

Gewinnanspruchsrechte nicht vergessen

So reizvoll eine hohe Entschädigung ist, sollte seitens Grundeigentümer nicht vergessen werden, dass bei landwirtschaftlichen Gewerben oder Grundstücken das im bäuerlichen Bodenrecht (BGBB) verankerte Gewinnanspruchsrecht ausgelöst werden kann. Nichtlandwirtschaftliche Nutzungen wie Mieteinnahmen für eine Mobilfunk- oder Solaranlage kommen gemäss BGBB unter Umständen einer Veräusserung gleich und können folglich gewinnanspruchsrelevant sein. Auch diesem Gesichtspunkt sollte im Rahmen einer ganzheitlichen Beratung Beachtung geschenkt werden.

Mietvertrag besser als Baurecht

Üblicherweise werden die Antennenstandorte mit langfristigen Mietverträgen gesichert. Vermehrt lässt sich jedoch beobachten, dass die Mobilfunkanbieterinnen neuerdings auf Lösungen mit Baurechtsvertrag und Grundbucheintrag umschwenken. Baurechtsverträge legen dem Grundeigentümer tendenziell engere Fesseln an als Mietverträge. Aus Sicht des Grundeigentümers ist es deshalb nach wie vor ratsam, einen Mietvertrag abzuschliessen. Falls trotzdem ein Baurechtsvertrag abgeschlossen werden soll, sollte die vertragliche Ausgestaltung unbedingt genau unter die Lupe genommen werden. Der Beizug einer Fachperson ist sehr zu empfehlen.

Neben der vertraglichen Ausgestaltung stellen sich bei Baurechtslösungen auch bodenrechtliche Fragen. Die Einräumung eines Baurechts an einem landwirtschaftlichen Grundstück fällt grundsätzlich sowohl unter das Realteilungs- als auch unter das Zerstückelungsverbot des BGBB. Ausnahmen davon sind nur mit ausdrücklicher Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde möglich. Die Einholung entsprechender bodenrechtlicher Bewilligungen beziehungsweise die hierfür nötigen Abklärungen sind Sache der Mobilfunkanbieterinnen und sollen von diesen auf eigene Kosten vorgenommen werden.

Keine übermässig langen Verträge

Neben der Entschädigung gilt es auch anderen wichtigen Vertragsbestandteilen genügend Beachtung zu schenken. So sollten die Verträge beispielsweise keinesfalls für die Dauer von 20 oder gar mehr Jahren abgeschlossen werden. Vielmehr empfiehlt sich eine feste Vertragsdauer von zehn Jahren mit einem fix definierten Ende, welches keiner zusätzlichen Kündigung bedarf. Insbesondere sollte auf einseitige Verlängerungsoptionen für die Mobilfunkanbieter innen für fünf oder mehr Jahre verzichtet werden. Ein Horizont von zehn Jahren ist für die meisten Grundeigentümer überblickbar, alles darüber hinaus ist aus Sicht von Agriexpert eine zu lange Bindung.

Auch Zusatzbestimmungen regeln

Es gibt weitere wichtige Punkte, die einer vertraglichen Regelung bedürfen. Dies unter anderem etwa die Indexierung an die Teuerung, die Modalitäten einer allfälligen Aufrüstung und eines Umbaus der Anlage, die Regelung der Zufahrtsrechte zum Grundstück für Unterhalt und Reparatur, die Kompatibilität zu eigenen Bauprojekten des Grundeigentümers sowie die Haftung und der Gerichtsstand.