Betriebliche Veränderungen wie Hofübergaben oder die Verpachtung von Flächen werfen oft komplexe steuerliche Fragen auf. Besonders bei Miete, Wohnrecht und Nutzniessung ist es wichtig, die steuerlichen Konsequenzen genau zu kennen. Diese Nutzungsrechte können den Gewinn, die Vermögenssituation und auch die AHV-Beiträge eines landwirtschaftlichen Betriebs erheblich beeinflussen. Sie beeinflussen beispielsweise die Einkommens- und Vermögenssteuer sowie das Recht auf Ergänzungsleistungen im Rentenalter.
Planen vermeidet spätere Nachteile
Angesichts der Komplexität der steuerlichen Behandlung von Rechten zur Nutzung von Wohn- und Betriebsflächen ist eine professionelle Beratung unverzichtbar.
Eine frühzeitige Planung hilft, steuerliche Nachteile zu vermeiden.
Eine frühzeitige Planung hilft, steuerliche Nachteile zu vermeiden, kantonale Besonderheiten zu berücksichtigen und den Übergang des Betriebs in die nächste Generation optimal zu gestalten. Allenfalls ist eine verbindliche Vorabklärung (Steuerruling) zwischen einer steuerpflichtigen Person oder einem Unternehmen und der zuständigen Steuerbehörde sinnvoll. Dabei wird in einem bestimmten Fall vorab geklärt, wie eine steuerliche Regelung angewendet wird. Ziel ist es, Unsicherheiten zu vermeiden und Planungssicherheit zu schaffen.
Miete: Einnahmen und Abzüge
Miet- oder Pachtverhältnisse in der Landwirtschaft sind häufig, sei es bei der Verpachtung von Flächen oder der Vermietung von Maschinen oder Gebäuden. Die Miet- und Pachteinnahmen gelten steuerlich als Einkommen und müssen entsprechend versteuert werden. Bei Vermietung von Privatliegenschaften ist der Ertrag in der Steuererklärung zu erfassen. Bei vermieteten Liegenschaften oder Maschinen des Geschäftsvermögens gehört der Ertrag in die Erfolgsrechnung und beeinflusst den Gewinn aus Selbstständigkeit sowie die Bemessungsgrundlage für die AHV-Beiträge.
Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen gehören zu den abzugsfähigen Kosten, welche bei Liegenschaften des Privatvermögens direkt in der Steuererklärung zu erfassen sind. Gab es in einem Steuerjahr keinen Liegenschaftsunterhalt oder nur im geringen Umfang, kann ein pauschaler Liegenschaftsunterhalt geltend gemacht werden. Wertvermehrende Investitionen oder Neubauten sind steuerlich nicht abzugsfähig, beeinflussen jedoch den Anschaffungswert, welcher bei einer Festsetzung der Grundstückgewinnsteuer – beispielsweise bei einem Verkauf – wieder zum Tragen kommt.
Bei Geschäftsliegenschaften können keine pauschalen Liegenschaftskosten geltend gemacht werden. Hier werden nur die effektiven Aufwände berücksichtigt. Hingegen sind Abschreibungen des Anlagevermögens möglich, welche den Gewinn erheblich beeinflussen können. Wertvermehrende Investitionen oder Neuanschaffungen werden in der Bilanz aktiviert und stellen neues Anlagevermögen dar, welches in der Folge wieder abgeschrieben werden kann.
Nutzniessung: Steuerliche Besonderheiten
Die Nutzniessung ist ein umfassenderes Recht als das Wohnrecht, da sie die Nutzung des gesamten Betriebs oder einzelner Teile erlaubt, einschliesslich der Erträge. Die Nutzniessung muss im Gegensatz zum Wohnrecht nicht persönlich ausgeübt werden. Sie kann im Rahmen von Hofübergaben vereinbart werden, um den abtretenden Generationen eine Einkommensgrundlage zu sichern.
Die Einkünfte aus der Nutzniessung (z. B. Erträge Vermietung) werden der Nutzniesserin oder dem Nutzniesser und nicht dem Eigentümer oder der Eigentümerin zugerechnet. Ebenfalls muss die nutzniessende Person für den Unterhalt aufkommen.
Das Nutzniessungsvermögen wird vom Nutzniesser oder der Nutzniesserin versteuert, normalerweise mit einem Hinweis auf das Nutzniessungsverhältnis. Der eigentliche Eigentümer deklariert das Nutzniessungsvermögen in der Regel nicht in seiner Steuererklärung oder nur pro memoria mit dem Hinweis «Einkommen und Vermögen = Fr. 0.–, Nutzniessung zugunsten von X». Für die Einräumung eines Nutzniessungsrechts an Liegenschaften ist ein Grundbucheintrag zwingend.
Wohnrecht: Steuerlicher Einfluss bei Privatnutzung
Das Wohnrecht spielt eine zentrale Rolle, wenn Wohngebäude oder Teile davon zur privaten Nutzung etwa den Eltern, Grosseltern oder Geschwistern des Betriebsinhabers oder der Betriebsinhaberin vorbehalten bleiben. Wird ein Wohnrecht unentgeltlich gewährt, setzt die Steuerbehörde einen fiktiven Mietwert an, der zum steuerbaren Einkommen des Eigentümerbetriebs hinzugezählt wird. Die Regelung der Kantone ist allerdings nicht einheitlich.
Eine mit einem Wohnrecht belastete Liegenschaft hat einen tieferen Verkehrswert als die gleiche Immobilie ohne Wohnrecht, da das Wohnrecht die Nutzungsmöglichkeiten des Eigentümers an der Liegenschaft einschränkt und je nach Regelung auch keinen Ertrag abwirft. Ein Wohnrecht ist nicht übertragbar oder vererbbar. Ein Wohnrecht ist eine Personaldienstbarkeit und muss deshalb im Grundbuch eingetragen werden.
Unser Tipp
Stolperfalle Verzichtsvermögen
Verzichtet eine berechtigte Person freiwillig auf ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung ohne Entschädigung, kann das finanzielle Folgen haben. Bei der Berechnung von Ergänzungsleistungen wird das Verzichtsvermögen zum tatsächlich vorhandenen Vermögen hinzugerechnet. Dies kann dazu führen, dass kein oder nur ein reduzierter Anspruch auf Ergänzungsleistungen besteht.
Die Anrechnung von Verzichtsvermögen dient der Verhinderung von Missbräuchen, um zu vermeiden, dass Personen einerseits ihr Vermögen behalten und andererseits staatliche Leistungen beziehen.
Liquidität nicht vergessen
Neben dem steuerlichen Aspekt darf die Liquidität nicht ausser Acht gelassen werden. Wer die steuerlichen Folgen trägt oder tragen muss, muss auch über entsprechende Liquidität verfügen. Es muss im Vorhinein allen Beteiligten klar sein, wem die Erträge und Aufwände zugeschrieben werden und wer somit über die Einnahmen verfügen kann und die Ausgaben stemmen muss.
