Jeder Fall ein Einzelfall

Noch immer sind sich viele Eigentümer von Liegenschaften nicht bewusst, dass zumindest seit Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes (RPG) am 1. Juli 1980 in der ganzen Schweiz auch Umnutzungen innerhalb eines Gebäudes bewilligungspflichtig sind. Gleiches gilt auch bei einer erweiterten Nutzung von Grundstücken und Anlagen ausserhalb der Bauzone. Der massgebende Artikel 24 a des Rauplanungsgesetzes (RPG) über die «Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen ausserhalb der Bauzonen» ist erst im Rahmen der Teilrevision 1998 eingefügt worden und ermöglicht eine erleichterte Ausnahmebewilligung. Aus dem Wortlaut ergeben sich die Randbedingungen, welche erfüllt sein müssen, um für eine Umnutzung eine Bewilligung unter diesem Titel zu erhalten (siehe Infobox). Dabei ist ein spezielles Augenmerk auf die Auswirkungen zu legen, die bei einer Umnutzung entstehen können.

Aktive Landwirtschaftsbetriebe sind für Nutzungen, welche als zonenkonform eingestuft werden, nicht auf eine Bewilligung nach Artikel 24 a angewiesen. Ebenso wenig betroffen sind landwirtschaftliche Nebenbetriebe, die nach einem anderen Ausnahmeartikel mit baulichen Massnahmen bewilligt werden können. Unter diesem Rechtstitel können umgenutzte Gebäude oder Teile davon nicht als Ersatzneubau geltend gemacht werden.

Aktuelle Situation ist entscheidend

Die Anforderung, dass keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen dürfen, erweist sich in der Praxis in vielen Fällen als sehr hohe Hürde. Wie die nachfolgenden Beispiele aufzeigen, kann aufgrund dieser Randbedingung keine generelle Aussage gemacht werden, was alles zulässig ist. Vielmehr muss die aktuelle Situation der bestehenden Bauten im Einzelfall mitberücksichtigt werden. Dabei ist zu klären, ob das Objekt mit einem Wohnhaus zusammengebaut ist, sich freistehend beim Betrieb, abseits an einem Feldweg oder direkt an einer Kantonsstrasse befindet und entsprechend gut oder schlecht erschlossen ist.

Generell kann nur umschrieben werden, welche Nutzungen für eine solche Bewilligung in etwa in Frage kommen und welche ausgeschlossen sind, weil diese in jeder örtlichen Situation erhebliche Auswirkungen haben oder aufgrund anderer Erlasse in jedem Fall bauliche Massnahmen nach sich ziehen würden.

«Stille Lager» meist unproblematisch

Aufgrund des Strukturwandels und der notwendigen Rationalisierung auf Landwirtschaftsbetrieben wurden und werden je nach Landesregion und den dort ortsüblichen Bauweisen, freistehende oder unter einem grossen gemeinsamen Dach mit dem Wohnhaus zusammengebaute Ställe und Scheunen für die Landwirtschaft nicht mehr benötigt. Meist sind diese Gebäude mit grossen Toren ausgerüstet und haben unter dem Giebel viel flexibel nutzbares Volumen. Ein klassisches Beispiel für eine nahe liegende Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen und Investitionen ist daher die Nutzung einer Scheune durch Private, Vereine oder durch Gewerbebetriebe als Materiallagerraum oder als Fahrzeugeinstellraum.

Meist unproblematisch sind also sogenannte «stille Lager», in denen selten bewegte Fahrzeuge (Wohnwagen, Boote) oder selten benötigtes Ve r einsmaterial abgestellt werden, wie beispielsweise das einer Fastnachtsclique oder eines Schützenvereins. Auch Veranstaltungseinrichtungen wie Festbankgarnituren oder Absperrgitter gehören zu dieser Kategorie. Diese Nutzungen benötigen meistens auch keine Brandschutzmassnahmen und sollten daher vielerorts möglich sein.

Auch Lager für Unternehmen des Bau gewerbes für Gerüstmaterial, Spezialteile oder Reservemaschinen sind denkbar, wenn der Lagerort nicht den Hauptumschlagplatz darstellt, sondern nur das in Spitzenzeiten oder bei Spezialaufträgen benötigte Material umfassen soll. Je nach Material und Menge zum Beispiel bei einem Pneulager und bei Maschinen und Fahrzeugen mit Motoren können aber notwendige Brandschutzmassnahmen ebenso wie die Entstehung von erheblichem Mehrverkehr oder Lärm eine Bewilligung verhindern.

Kantone haben viel Spielraum

Ganz sicher ausgeschlossen ist die Schaffung eines eigentlichen Betriebsstandortes für einen Gewerbebetrieb, auch wenn dadurch keine baulichen Massnahmen erforderlich sind. Bereits mit aktiver Lagerbewirtschaftung und der Einrichtung von Arbeitsplätzen müsste mit relevantem, zusätzlichem Verkehr gerechnet werden, was Auswirkungen auf die Umwelt und eventuell auf die Erschliessung mit sich zieht. Für gesetzeskonforme Arbeitsplätze müssten zudem wohl meist auch bauliche Massnahmen ergriffen werden in Bezug auf die Sicherheit und sanitären Anlagen.

Obwohl es sich um einen Artikel des Bundesrechts handelt, zeigen diese Ausführungen, dass die kantonalen Raumplanungsbehörden in der Praxis aufgrund der Auswirkungen auf Umwelt und Erschliessung einen erheblichen Ermessensspielraum haben. Verschiedene Kantone haben zu den Themen «Bauen ausserhalb der Bauzone allgemein» und «Umnutzung ohne bauliche Massnahmen» Merkblätter oder Wegleitungen auf ihrer Website aufgeschaltet, welche weitere Hinweise zur kantonalen Praxis geben. Aufgrund neuer Bundesgerichtsentscheide im Zusammenhang mit Umnutzungen dieser Art, müssen die Behörden ihre Praxis zudem laufend überprüfen.

Nutzung von Grundstücken für Anlagen

Nicht nur Gebäude können zu nichtlandwirtschaftlichen Zwecken umgenutzt werden, sondern auch unbebaute Grundstücke kommen eventuell für Bewilligungen ohne bauliche Massnahmen in Frage. Beispiele dafür sind Landeplätze für Hängegleiter oder Hundeausbildungsplätze. Auch für solche Zwecke kann eine Bewilligungspflicht gegeben sein, wenn diese Anlagen regelmässig genutzt werden.

Die Beispiele zeigen auf, dass es auch bei einer Einrichtung ohne bauliche Massnahmen im Einzelfall vorteilhafter sein kann, eine Zonenplanänderung oder eine Bewilligung nach Art. 24 RPG (positiv oder negativ standortgebunden) zu prüfen oder anzustreben. In jedem Fall empfiehlt es sich, vor der Einrichtung solcher Anlagen und vor der Einreichung eines Baugesuches einen diesbezüglich erfahrenen Berater beizuziehen.