En raison de l’évolution structurelle et du recul du nombre des exploitations agricoles, la part des surfaces affermées ne cesse d’augmenter : alors qu’en 1965, 33 % des surfaces utiles étaient louées, elles représentent aujourd’hui près de 50 %, avec une tendance à la hausse. Dans un avenir prévisible, plus de la moitié des terres agricoles ne seront plus la propriété d’agriculteurs·trices en activité, mais mises en fermage par des particuliers ou des pouvoirs publics.
L’augmentation de la part des terres affermées s’accompagne, pour les services de vulgarisation, d’une hausse des questions dans le domaine du droit du bail à ferme agricole. Les questions sur les droits et les obligations des fermiers, et les conflits qui en découlent parfois avec les bailleurs, se multiplient. De même, il apparaît que la lutte pour les terres affermées entre exploitations agricoles devient de plus en plus rude. Il n’est pas rare que les bailleurs soient activement sollicités pour obtenir des terres en fermage. Par conséquent, les résiliations de baux à ferme sont fréquentes, entraînant une augmentation des demandes de fermiers qui se renseignent dès lors sur la procédure correcte à suivre pour prolonger leur bail. Voici une sélection de questions qui se posent fréquemment sur le terrain.
Paiement par acomptes
« Le projet de contrat de mon bailleur prévoit des paiements par acomptes trimestriels du fermage. Est-ce légal ? »
En vertu du Code des obligations CO, le fermage (loyer) est payé à la fin de chaque année de bail. Cette solution, qui s’applique aussi aux baux agricoles, est justifiée : à la fin de l’année de bail, la récolte est rentrée et le fermage peut être payé avec les recettes issues de la production animale ou végétale. La loi permet toutefois de convenir d’une autre date de paiement. Les paiements par acomptes (p. ex. trimestriels ou semestriels) sont particulièrement indiqués lorsque les fermages des exploitations sont élevés. Le 30 juin est une date de paiement appropriée dans la mesure où c’est à cette date que la première partie des paiements directs est versée et que le fermier dispose généralement de liquidités pour payer la moitié du fermage. Il est recommandé de conclure des contrats de bail à ferme par écrit ainsi que d’y définir les dates de paiement en détail.
Forme du contrat
« J’exploite depuis quelques années une parcelle voisine de deux hectares, sans disposer d’un contrat de bail à ferme écrit. Existe-t-il malgré tout un bail à ferme valable ? »
Conformément à la loi fédérale sur le bail à ferme agricole (LBFA), le bail à ferme agricole est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à remettre au fermier, moyennant un fermage, l’usage d’une entreprise ou d’un immeuble à des fins agricoles. Ni la LBFA ni le CO ne prévoient de prescriptions de forme particulières pour le contrat de bail à ferme. Par conséquent, un contrat de bail à ferme peut être conclu non seulement par écrit, mais aussi tacitement, par un comportement concluant par exemple que le fermier exploite librement le terrain et que le bailleur perçoit une rémunération en contrepartie. Ainsi, contrairement à la croyance populaire, les contrats de bail oraux ont la même valeur juridique que les contrats écrits, à condition que leur conclusion puisse être prouvée. Il est donc conseillé de conserver soigneusement les justificatifs de paiement des fermages (quittances, relevés bancaires) tant que le bail est en cours.
Modification du terrain
« Comme fermier, ai-je le droit de planter une haie sur une parcelle en fermage ? »
Les éléments structurels tels que les haies peuvent présenter un intérêt pour le fermier, car ils permettent d’obtenir des paiements directs supplémentaires. Cependant, sans l’accord écrit du bailleur, un fermier ne peut pas apporter à l’objet du bail de modifications demeurant d’une importance notable au-delà de la fin de ce dernier. Or, si un tas de branches peut être enlevé sans trop d’efforts, il en va autrement pour une haie. Par conséquent, l’accord du bailleur pour la plantation d’une haie devrait être consigné par écrit dans le contrat de bail. Il convient également de préciser si cette dernière doit être retirée à la fin du bail (voire s’il est même licite de l’enlever) ou si elle reste sur le terrain loué. Dans le cas de projets de mise en réseau liés par un contrat notamment, l’enlèvement n’est souvent plus possible.
Prolongation du bail à ferme
« Mon bailleur a résilié mon bail parce qu’il souhaite vendre ses terres libres de fermage. Comment dois-je procéder si je veux obtenir une prolongation de bail ? »
Les demandes de prolongation du bail doivent être déposées auprès des autorités de conciliation du lieu où se trouve l’objet du bail. Dans de nombreux endroits, il s’agit des juges de paix locaux ou des instances cantonales de conciliation en matière de bail à loyer et de bail à ferme. Il est recommandé de clarifier au préalable qui est compétent pour traiter la demande de prolongation dans le cas d’espèce.
Les exigences relatives à la demande de conciliation ellemême sont faibles : cette demande, qui doit être déposée dans un délai de trois mois à compter de la réception de la résiliation, peut même théoriquement être déposée oralement auprès de l’organe de conciliation. Selon la gravité des conséquences de la résiliation pour le fermier, par exemple lorsqu’une partie importante de la surface de l’exploitation ou même une entreprise agricole entière fait l’objet de la résiliation, il vaut la peine de faire appel à un spécialiste et d’élaborer une demande de conciliation motivée. Gratuite, orale et en grande partie informelle, la procédure de conciliation vise à réconcilier les parties.
Si aucun accord n’est possible, l’instance de conciliation délivre au fermier l’autorisation d’agir en justice, ce qui lui permet d’ouvrir une action auprès du tribunal civil de première instance. Les procédures judiciaires étant beaucoup plus formelles et coûteuses que les procédures de conciliation, il est recommandé de faire appel à un conseiller juridique au plus tard après avoir reçu l’autorisation d’agir en justice.
Un contrat de bail à ferme pour une parcelle définit les éléments suivants :
– Objet du contrat, type d’utilisation du sol au moment de l’entrée en vigueur du bail
– Début et durée du contrat de bail à ferme
– Délai de résiliation
– Montant du fermage (loyer)
– Eventuelles conditions d’exploitation
– Arbres fruitiers pris en compte ou non
– Etendue de l’obligation d’entretien du fermier
– Sous-location
– Eventuelles obligations du fermier en matière d’assurances (p. ex. assurance contre la grêle)
– Procédure en cas de litige / éventuelle clause de médiation
Modèle de contrat de bail à ferme : www.agriexpert.ch ➞ Shop ➞ Pachtrecht
